Аванс или задаток при покупке квартиры: в чем разница и что выгоднее: Жилье: РБК Недвижимость

Что не возвращается задаток или аванс

Предоплата имеет только функции оплаты и авторизации, но не функции безопасности. Оплата производится до заключения договора за все неоплаченные платежи. Бенефициар обязан вернуть авансовый платеж в любом случае, независимо от выполнения условий договора.

Задаток при покупке квартиры

Авансовые платежи часто становятся причиной споров между продавцами и покупателями: продавец хочет получить деньги для подготовки сделки, покупатель боится платить. В этой статье объясняется, что это такое, зачем это нужно и как сделать депозит, чтобы не потерять деньги.

Депозит при покупке квартиры — это денежная сумма, выплачиваемая покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи, подтверждающая намерение покупателя совершить сделку в будущем. В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, на задаток, независимо от суммы, должен быть заключен письменный договор. Сумма, уплаченная покупателем в качестве задатка, включается в общую стоимость сделки.

Пример: стоимость квартиры составляет 5,8 млн рублей. Покупатель передал продавцу 400 000 рублей в качестве задатка. Покупатель оплачивает 5 400 000 рублей при подписании договора купли-продажи.

Депозитный договор выполняет сразу три функции.

🔵 Доказательства. Он удостоверяет, что продавец и покупатель подписали между собой договор о продаже недвижимости.

🔵Безопасность. Он гарантирует обязательства продавца и покупателя по завершению сделки.

🔵 Оплата. Сумма первоначального взноса засчитывается в счет покупной цены недвижимости. Это объясняется выше.

В депозитном договоре на покупку квартиры указано, что депозитный договор может содержать определенные условия для основной сделки.

Если покупатель передумает совершать сделку, задаток не возвращается. Это отличается от первоначального взноса. Первоначальный взнос может быть передан без письменного соглашения и поэтому также засчитывается в общую сумму платежа, но продавец возвращает его, если покупатель отказывается от сделки. Разница между первоначальным взносом и задатком за квартиру заключается в том, что гарантией является недвижимость, а не деньги. Например, автомобиль или земельный участок. Когда вы покупаете дом, вы сами решаете, хотите ли вы внести задаток, первоначальный взнос или аванс.

Что это такое – понятие

Определение задатка содержится в статье 380, часть 1 Гражданского кодекса. Она означает сумму денег, которую покупатель предоставляет продавцу в качестве оплаты покупной цены. В этом случае продавец обязан не продавать недвижимость другому покупателю до завершения сделки.

В договоре должно быть указано, что частичная оплата является первоначальным взносом. В противном случае суд автоматически признает платеж авансовым.

Депозиты выполняют три основные функции

  • Платеж — перечисляется продавцу в счет последующих платежей по сделке.
  • Доказательства — факт авансового платежа выступает в качестве доказательства соглашения.
  • Безопасность — побуждает участников добросовестно выполнять свои обязательства.

Таким образом, задаток служит гарантией того, что стороны завершат сделку.

Письменное соглашение.

Передача денег требует письменного соглашения. В частности, в нем должны быть указаны

  • Форма и размер авансового платежа; и
  • основной предмет сделки, который обеспечивается депозитом.

Что такое аванс при покупке квартиры

Однако, несмотря на то, что задаток обеспечивает выполнение обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения договора при сделках с недвижимостью является первоначальный взнос.

По мнению экспертов, авансы стали настолько популярны, насколько слаба их роль в праве. На это продвижение не распространяются статьи Гражданского кодекса. Однако это первое, на что следует обратить внимание при покупке недвижимости. Поэтому, чтобы определить намерение покупателя приобрести квартиру, необходимо принять от авансового контракта денежную сумму, соответствующую стоимости нескольких сантиметров квартиры. Эта сумма называется задатком, и стороны должны обсудить все детали будущей сделки одновременно с подписанием соглашения о задатке.

Задаток — это денежная сумма, переданная заранее юридическому или физическому лицу в счет оплаты работ или услуг, в соответствии с действующим законодательством. Депозиты являются предварительной формой оплаты.

Статьи гражданского законодательства не содержат понятия «аванс». Однако эта форма договора используется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Депозиты отличаются от авансов тем, что существует только операция платежа. Его размер составляет не менее общей стоимости недвижимости, но он должен быть выплачен на ранних стадиях планируемой сделки. Депозит является временным расчетом и, по закону, должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Взносы возвращаются после вычета уже понесенных расходов (например, на рекламу видов документов, сбор, проверку и т.д.).

Таким образом, если покупатель (которому был выдан аванс) отказывается от совершения сделки, аванс остается у продавца. Если продавец (где был принят первоначальный взнос) отказывается от проведения сделки, первоначальный взнос полностью возвращается. Депозиты всегда подлежат возврату после вычета расходов.

Статья 3.3, которую легко понять. 380 Гражданского кодекса гласит, что если есть сомнения в том, является ли сумма задатком (например, не составлен письменный договор), считается, что она была уплачена в качестве задатка.

Как и в случае с авансовым платежом, необходимо составить письменный договор о выплате аванса. Однако, в отличие от задатка, авансовый платеж фактически не защищен законом, поэтому соглашение о задатке следует составлять с такой же осторожностью, как и соглашение о задатке. Чем больше стороны договорятся и зафиксируют это в письменном виде, тем меньше будет проблем и конфликтов интересов.

Как правильно передать аванс или задаток

После составления предварительного договора о продаже квартиры, жилья или участка и подписания соглашения о задатке или предоплате продавец выдает денежную расписку.

Образцы квитанций можно найти в Интернете. Фото: pravbaza.ru

Образцы доказательств можно найти в Интернете. Фото: pravaza.ru

Доказательства могут быть представлены в любом формате, но некоторые элементы должны быть в них обязательными, а именно

  • Название документа по отношению к договору купли-продажи,.
  • дата доказательства; и
  • сведения о зарплате и паспорте бенефициара, о том.
  • характеристики квартиры,.
  • сумма депозита; и
  • подписи владельца и покупателя жилья.

Рекомендуется составлять доказательства от руки. Графические письма трудно подделать. Это поможет в случае возникновения спора между продавцом и покупателем, который должен быть разрешен в суде.

Обратите внимание, что паспортные данные в документе должны совпадать у покупателя и продавца. Желательно привлекать к процессу свидетелей, а не близких родственников.

Квитанции должны быть выписаны в двух экземплярах. Если вы покупаете квартиру с большим количеством собственников, все собственники должны написать расписку.

Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор, QOOD Financial Services

Само по себе обеспечение не может подтвердить реальность сделки. Ковенанты могут быть использованы для обеспечения обязательств, которые возникнут в будущем. Примером может служить заключение договора о кредитной линии или овердрафте. В этом случае на момент подписания соглашения фактическое исполнение сделки еще не произошло (сделка является консенсуальной), но обеспечение уже установлено.

Закон предусматривает совершенно иной порядок рассмотрения споров, связанных с использованием залогов и депозитов в случае, если одна из сторон сделки не выполняет свои обязательства. Если используется залоговое право, пострадавшая сторона может получить право на оплату или возмещение расходов за счет продажи или хранения залога. В случае снятия показаний эти процедуры соблюдать не обязательно.

Обеспечение — это имущество или право требования, но не деньги. Только положения статей 358.9-358.14 Гражданского кодекса схожи с залогом прав, вытекающих из договора банковского счета.

Не пропустите наш новый пост.

Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы понять требования законодательства, получить представление о том, что делать в сомнительных ситуациях, и узнать, как заработать больше денег.

Аванс возвращается в течение трех лет с момента фактического прекращения договора

Заказчик предъявил иск к подрядчику о взыскании 4,8 млн рублей неизрасходованных авансовых платежей и 850 000 рублей процентов за пользование денежными средствами.

Подрядчик пожаловался, что срок действия закона об исковой давности истек, когда истец обратился в суд. Расчет должен производиться с даты расторжения договора (30 декабря 2012 года). Это указано в договоре как крайний срок оказания услуг. После этой даты заказчик узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, т.е. об удержании подрядчиком аванса.

Суд отклонил этот аргумент и удовлетворил ходатайство по следующим причинам

Ответчик продолжал оказывать услуги после этой даты в счет уплаты аванса. Таким образом, поставщик услуг совершил действие по признанию иска, которое представляло собой приостановление срока исковой давности.

Действительно, 27 ноября 2014 года, через месяц после того, как заказчик направил подрядчику уведомление о расторжении договора от 27 октября 2014 года с требованием вернуть авансовый платеж, исполнение договора прекратилось, и договор был расторгнут.

Таким образом, на момент подачи заявления срок исковой давности не истек.

Решение F05-10253/2017 Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2017 года.

Что нужно сделать перед внесением задатка

Убедитесь, что продавец действительно владеет квартирой. Попросите у него выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и проверьте другие важные моменты. Более подробно они рассматриваются в другой статье «Что нужно проверить перед покупкой квартиры: контрольный список».

В зависимости от региона, в среднем требуется депозит в размере от 20 000 до 100 000 рублей. Чем меньше вы платите, тем лучше.

Если продавец просит больше — выясните, зачем вам нужны деньги. Если причины убедительны, составьте гарантированный предпродажный договор, желательно в присутствии нотариуса. Это дает вам больше уверенности в том, что продажа будет завершена или что платежи будут возвращены.

Однако если есть какие-либо сомнения, рекомендуется отказаться от сделки. Некоторые мошенники зарабатывают на жизнь «предоплатой» за квартиры.

Василиса составила с юристом предпродажный договор и заплатила продавцу аванс в размере 500 000 рублей. После этого владелец перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд, чтобы вернуть свои деньги, и выиграла его. Теперь продавец должен ей 1 млн рублей, но ежемесячно высылает ей 20 000 рублей, так как, по его словам, он уже все потратил. У Василисы не хватает денег, чтобы купить еще одну недвижимость, поэтому долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?

Что лучше заплатить при покупке квартиры: депозит или первоначальный взнос?

Когда покупатель недвижимости принимает решение об опционе, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Таким доказательством является внесенный задаток в любой форме и письменное соглашение между покупателем и продавцом, документально подтверждающее договоренность. Авансовый платеж может принимать форму задатка или депозита.

Согласно статье 487(1) Гражданского кодекса, авансовый платеж — это, в частности, «обязанность продавца оплатить весь товар или его часть (авансовый платеж) до поставки товара и покупателя в течение определенного договором срока». Это условие и многие другие детали оговариваются сторонами и излагаются в наиболее важных документах, предшествующих договору купли-продажи, соглашению о задатке или авансе. Этот авансовый платеж является основным этапом подготовки сделки.

Клиенты иногда думают, что первоначальный взнос и депозит — это синонимы. Это правда?

Технически, нет. В отличие от задатка, задаток не возвращается, если покупатель отказывается от контракта, но продавец обязан вернуть его покупателю в двойном размере после того, как передумает продавать.

Эта особенность вклада закреплена в статье 329, пункт 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. ‘Исполнение обязательств — это уплата неустойки, залога, удержание вещей должника, поручительства, независимых гарантий, вкладов, обеспечения и других средств, предусмотренных законом или договором’. Как видите, первоначальный взнос не включен в этот список, но в качестве гарантии можно использовать «другие средства».

Практика брокеров сегодня такова. даются «гарантии». Формально это то же самое, что и авансовый платеж, но договор на его уплату включает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не подлежит возврату, но в отличие от первоначального взноса за квартиру, сумма возвращаемого задатка не удваивается, если продавец отказывается от продажи. Большинство авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Поэтому покупатели должны относиться к этому процессу заключения договора максимально серьезно и внимательно.

Уделяйте больше внимания договорам предварительной купли-продажи

Мне известны подробности инцидентов, которые показывают последствия слишком щедрой интерпретации покупателями определения «первоначального взноса».

Весной 2019 года в ходе подготовки сделки, представляющей большой интерес для брокеров, был составлен авансовый контракт, предусматривающий удержание авансовых платежей в случае отмены сделки. Покупатель подписал его и внес задаток. Он не явился вовремя на сделку и не подписал продление первоначального взноса. С ним связаться не удалось. Брокер ждал его почти три месяца и был вынужден продать недвижимость другому покупателю на менее привлекательных условиях, что привело к убыткам. Первоначальный взнос за квартиру не был возвращен «пропавшему» покупателю, как это было предусмотрено договором о первоначальном взносе. Он попытался сделать это, ссылаясь на толкование понятия «прогресс» в Гражданском кодексе. Суд вынес решение в пользу брокера, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.

Что такое соглашение о предоплате?

В нем не только фиксируется факт перечисления первоначального взноса, но и подробно описываются все условия будущих сделок. Какой из них? Это зависит от того, представляет ли агент по недвижимости покупателя или продавца.

Рассмотрите сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?

1) Первый шаг — указать в договоре, что и как он покупает. Необходимо указать объект недвижимости, адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способу оплаты (сейф, аккредитив, перевод между счетом покупателя и продавца). Необходимо определить источники финансирования — легкая покупка, ипотека, материнский капитал, некоторые гранты и т.д.

2) Легкая покупка не вызывает проблем, но если вы хотите воспользоваться ипотекой, банк или страховая компания могут не одобрить выбранный вами объект. Речь идет о предмете, а не о платежеспособности заемщика. Причинами этого могут быть неутвержденный ремонт, возраст дома, даже газовые приборы, которые банк может не одобрить.

3) Если для приобретения квартиры будут использованы средства гранта и материнского капитала, это также должно быть включено в договор. Любая дополнительная документация, необходимая для проведения операции, регистрируется. Устные соглашения не могут его заменить. Документы должны быть получены в определенный срок, который также указывается в договоре. Все это должно быть выяснено, зафиксировано на бумаге и учтено в будущем до внесения первоначального взноса.

(4) Если наша покупка предполагает продажу другой недвижимости, вы должны понимать, что первоначальный взнос, причитающийся с покупателя вашей квартиры, и ваш первоначальный взнос должны быть должным образом соотнесены друг с другом. Если ваш график переносится, у вас должно быть достаточно времени, чтобы исправить ситуацию. Другими словами, когда вы вносите первоначальный взнос за квартиру, вы должны убедиться, что получите деньги в течение срока, в течение которого действует договор о первоначальном взносе.

(5) Необходимо четко указать, что покупка данной квартиры обусловлена продажей квартиры покупателя. С другой стороны, если имеет место явная покупка и продавец продаваемой квартиры намерен приобрести другую квартиру, документация должна ограничивать длину цепочки. Например, я приобрел трехкомнатную квартиру, а продавец Я покупаю себе двухкомнатную квартиру и откладываю деньги. В идеале, если эти «двое» были проданы бесплатно, но разделены, рекомендуется остановиться на этом. Чем длиннее цепь, тем больше причин для ее разрыва. В предварительном соглашении должны быть указаны все элементы цепочки, все варианты, но также ограничена длина цепочки.

(6) Кроме того, необходимо определить сроки получения физического и юридического разрешения на квартиру после увольнения всех жильцов. Обычно на физическое освобождение дается одна неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернативы — по одной неделе на каждое звено цепи. Если в цепочке два кольца, то «первый покупатель» получает его через две недели.

(7) Если в квартире продается мебель или переоборудование, то и перечень мебели, и тип переоборудования будут зафиксированы в договоре. Желательно сделать фотографии всей мебели и приборов. В моей практике были случаи замены предметов, представленных в представлении. Например, определите марку холодильника, стиральной машины, микроволновой печи, их серийный номер и т.д. Все это должно быть приложено к транзакции.

Все владельцы или уполномоченные представители должны присутствовать на встрече, где согласовываются условия предварительного договора. Если один из них возражает против цены или условий, сделка разваливается. Если владелец или представитель задает вопросы брокеру, не спешите просить его о квалификации. Это избавит вас от многих возможных проблем. Например, банки требуют такие справки от всех владельцев, чей возраст превышает 65 лет.

Существует также множество, казалось бы, незначительных деталей, которые должны быть отражены в договоре о предоплате. В процессе транзакции каждый из них может «загрузиться» и замедлить процесс. Как подаются регистрационные документы? В какой валюте и по какой справедливости осуществляются платежи? Никаких подробностей по этому вопросу нет. Это происходит потому, что все это автоматически включается в договор купли-продажи. Предварительный договор — это, по сути, план, проект.

Подготовка и проведение встречи для обсуждения и подписания — самый важный этап в подготовке договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать: «Первый взнос — сделка легка!».

Чем задаток отличается от аванса

Положения статьи 380 Гражданского кодекса указывают на то, что депозит по своей правовой природе призван выполнять не только платежную функцию, но и аутентификационную и обеспечительную. Депозиты, как и предоплаты, компенсируются будущими платежами, то есть платежными операциями, а также служат подтверждением факта заключения договора. Операция безопасности не выполняется. Поэтому по закону договор о задатке должен включать все условия, перечисленные в статье 380 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, при заключении договора задатка обе стороны договора должны понимать и выражать волю, что переданная сумма выполняет как платежную функцию, так и служит одновременно доказательством заключения договора и обеспечительной функцией, что стороны должны признавать. Последствия отсутствия толкования договора, предусмотренные в статье 2 настоящего регламента. Статья 381 (2) Гражданского кодекса. «Доказательства того, что стороны достигли соглашения о представлении, являются условием договора или соглашения о задатке» (из постановления Первого городского апелляционного суда от 17.02.2020, 8Г-3585/2019 88-800/2020 — (88-2423/2019)).

Возможно ли вернуть задаток, если банк отказал в ипотеке?

Ни покупатель, ни продавец не считаются смелыми в своей жалобе, поскольку отказ банка от ипотеки является фактором, не связанным ни с какой частью сделки. Однако стороны начинают обвинять друг друга в расторжении договора и необходимости урегулировать этот вопрос. Поэтому целесообразно включить в депозитный договор пункт об отказе банка в выдаче ипотеки, чтобы избежать неприятных последствий.

На этот вопрос нет однозначного ответа. Первоначальный взнос гарантирует продавцу и покупателю, что сделка состоится на заранее оговоренных условиях. Ситуация такая же, как и с гарантией: когда стороны заключают соглашение о ней, они определяют все условия ее оплаты и погашения. Авансовые платежи полезны для продавцов, когда на недвижимость претендует более одного участника торгов. Таким образом, продавец выбирает наиболее выгодное для него предложение, а оставшийся первоначальный взнос возвращается покупателю.

Участникам сделки следует помнить, что все непредвиденные обстоятельства должны быть рассмотрены заранее, а соответствующие условия должны быть зафиксированы в договоре о первоначальном взносе, задатке или гарантии. Таким образом, можно избежать многих неприятностей в случае возникновения спора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий