Объем продажи недвижимости в рф

Рынок недвижимости в 2019: что происходит и чего ожидать

Объем продажи недвижимости в рф
Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка. Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.

Тенденции на рынке

В первом полугодии 2019 на рынке недвижимости наблюдалось снижение активности. Если в первом полугодии было достаточно большое количество сделок, то во втором продажи резко пошли на спад – по сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле на 20%.

При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20-22%. Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс – падение спроса на фоне роста предложения и цен.

Но есть сегмент, который выпал из общей тенденции — рынок загородной недвижимостью, сделки с которой в первом полугодии 2019 пошли в рост. В сравнении с прошлым годом, рост продаж загородных домов по России составил 30%.

Это обусловлено тем, что по сравнению с новостройками рынок загородной недвижимости регулируется не так жестко, а кроме того в загородных поселках налаживается инфраструктура, что делает их более привлекательными для покупателей.

На графике видно, насколько стабильнее в последние годы сегмент индивидуальной застройки по сравнению с долевым строительством.

Основные прогнозы

Цены. Благодаря снижению банковских ставок по ипотеке объемы предложений на вторичном рынке недвижимости могут увеличиться.

За период с января по апрель текущего года предложения на вторичном рынке жилья выросли примерно на 17%.

Это рекордное увеличение за четыре месяца за последние 15 лет, и именно благодаря ему цены на недвижимость остаются в разумных пределах. Если объем предложений на вторичном рынке не будет расти, начнется серьезный рост цен.

Средняя цена за квадратный метр жилья по России:

Ипотечные ставки. Между средней ставкой и объемами сделок существует прямая взаимосвязь, поэтому если крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях, вырастут и объемы продаж. Учитывая снижение спроса в первом квартале, участники рынка недвижимости надеются на дальнейшее снижение ставок по ипотеке.

Локализация цен. Предполагается, что в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Если посмотреть на график, видно, что ситуация в регионах различается.

Где-то стоимость не меняется, где-то растет на 15%, где-то происходит увеличение выданных ипотечных кредитов в сравнении с прошлым годом на 25%, а где-то сохраняется стабильность.

Новая тенденция – рынок стал более локальным.

Что происходит с новостройками

В 2019 году вступили в силу изменения, по которым застройщики должны работать через счета-эскроу. Нововведение было направлено на защиту дольщиков. При этом для законодателя развитие отрасли оказалось второстепенным, хотя эксперты полагают, что оптимальным вариантом было бы соблюдение баланса.

Анализ рынка по городам в которых эта система уже начала работать, показывает что изменение в законе привело к росту цен на недвижимость. При том, что главная задача власти – снижение цен на жилье.

По прогнозам после введения эскроу-счетов себестоимость строительства вырастет на 7% из-за финансовой составляющей. К этому добавляется увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%. В результате строительство жилья дорожает, и это сказывается на ценах.

Еще одно следствие нововведений: для перехода на эскроу банкам понадобится большой объем финансирования. По самым скромным оценкам — 1,5 трлн рублей. В результате банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, поскольку существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков.

В итоге сложится ситуация, когда в глобальном плане застройщики будут конкурировать с физическими лицами в получении финансов от банка.

При этом прежде они не конкурировали, больше того – граждане могли кредитовать застройщиков напрямую, причем нередко за счет денег банков, полученных по ипотечным кредитам.

Прежние нормы позволяли заходить на рынок строительным компаниям с капиталом в 30 млн рублей. Нынешний минимальный нижний порог – 100 млн. На помощь банков в этом вопросе рассчитывать сложно – нередки случаи, что банки отказывают ссылаясь на закредитованность застройщиков, когда девелоперы приходят за кредитом.

Переломить ситуацию практически невозможно – банки такие же участники рынка, как девелоперы, и заставить их выдать кредит против воли невозможно. В результате некоторые кредитные организации пользуются своим доминирующим положением и злоупотребляют им – примерно такая же ситуация была в 90-х годах прошлого века.

По сути, появился еще один регулятор рынка — банки, которые действуют теперь в дополнение к государственным регулирующим структурам. Схожая ситуация была при введении в отрасли страхового сбора, который не особо защитил дольщиков, но добавил строителям проблем и стал причиной удорожание недвижимости.

Директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов так комментирует сложившуюся ситуацию: «Цены на новостройки стали выше на фоне уменьшения объема предложений по новостройкам.

Снижение доходов застройщиков, их зависимость от банков, приводит к уменьшению числа девелоперов, которые собираются строить по новым правилам.

Примерно 20% компаний, существующих на рынке сегодня, отказываются – не потому что не хотят, а потому что не могут строить по новым требованиям. Причем эти 20% уйдут только в ближайший год, а дальше пока неясно, что будет».

Что происходит с рынком риэлтерских услуг

Несмотря на непростую ситуацию на рынке, для риэлтерского бизнеса в настоящее время открывается достаточно много возможностей. Многие компании разрабатывают новые продукты, привлекательные для клиентов. Например, есть компании, интегрировавшие свою базу данных с базой данных Росреестра – это дает им возможность помогать клиентам проще и быстрее получать необходимую документацию.

Как показывает практика, будущее риэлтерского бизнеса за IT-технологиями. Компании, которые не внедряют новые компьютерные технологии, рискуют оказаться в аутсайдерах. Сейчас практически все рынки уходят в мобильные приложения, и рынок недвижимости не исключение.

Это значит, что буквально через пару лет компании, у которых не будет мобильного приложения, не смогут выдержать конкуренции.

Вполне вероятно, что в перспективе произойдет скрещивание финансов риэлтерского и IT-бизнеса. Клиентами компаний недвижимости становится молодежь, выросшая с гаджетами в руках, поэтому чтобы разговаривать с ними на одном языке, компаниям придется активно следить за новациями в IT-сфере и внедрять их в работу, а значит риэлтерские услуги будут все больше и больше оцифровываться.

Но при этом самым главным преимуществом останутся кадры, поскольку без грамотной работы риэлторов компании не смогут выдержать конкуренции.

Перспективы развития

Вероятнее всего, рост цен в ближайшее время прекратится.

Но рынок первичной недвижимости рискует просесть еще: в первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью.

Покупатели голосуют рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье. Это видно на графике, где в процентах отображена доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи ипотеки в России:

Однако есть надежда на восстановление и увеличение объемов возводимого жилья. Сейчас в России строится примерно 75 млн квадратных метров в год, а государству нужно 120 млн. Такие показатели были заложены в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда». Нацпроект был разработан, чтобы обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком, в том числе создать для них возможности для приобретения или строительства жилья с использованием ипотечного кредита. Нацпроект предполагает рост объема жилищного строительства, повышение комфортности городской среды, прямое участие граждан в создании комфортной городской среды, сокращение непригодного для проживания жилищного фонда за счет ввода в эксплуатацию новых домов и сноса старого жилья.

По долгосрочным прогнозам к 2022 году будет строиться примерно 90-100 млн квадратных метров в год.

Также будет интересно:

Инвестируем в недвижимость: сдача квартиры посуточноАренда через агенство или собственников?Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5d6f90c805fd9800ad1e8895

Итоги 2016 года на рынке недвижимости России

Объем продажи недвижимости в рф

По итогам года эксперты отмечают снижение спроса на 20–25%. Основной причиной многие называют значительное уменьшение доходов населения.

По данным Счетной палаты РФ, уровень потребительский расходов за 2016 год сократился на 5,3%, а Росстат зафиксировал 26 месяцев неуклонного падения уровня доходов населения (последний раз рост был отмечен в октябре 2014 года).

Так что особенностью 2016 года в сфере недвижимости стали спад продаж и уменьшение активности потенциальных покупателей.

Особенно сильно продавцы недвижимости ощутили это в конце весны и осенью. Наибольшее снижение они отметили в мае и сентябре-октябре. При этом осенний спад мало характерен для рынка (особенно для первичной жилой недвижимости Москвы и области). Отчасти он был связан с повышенной активностью покупателей во второй половине летнего сезона, куда «перетекла» часть осеннего спроса.

«Можно говорить о том, что фактор сезонности в будущем может претерпеть изменения. Застройщики при формировании ценовой политики больше всего ориентированы на поддержание темпов продаж, что может привести к активизации спроса в «мертвые» периоды, что и наблюдалось во второй половине лета 2016 года», — отмечаетгенеральный директор компании «Азбука Жилья»Владимир Каширцев.

При снижении спроса предложение не стало меньше.

Так, аналитический отдел компаний Kaskad Family, работающих с недвижимостью в Московской области, по итогам года зафиксировал увеличение объема предложения на 7,5% по сравнению с 2015 годом (что эквивалентно 2 млн кв. метров).

«В 2016 году было выдано рекордное количество разрешений на строительство, то есть в ближайшее время количество проектов на рынке будет продолжать увеличиваться.

Если посчитать количество площадей, которые планируется возвести по выданным разрешениям на строительство, получается, что нас ожидает 50% рост предложения, причем 90% предложений Московской области при такой картине будут составлять многоквартирные многоэтажные жилые комплексы», — отмечает руководитель отдела маркетинга семейства компаний Екатерина Коган.

В Санкт-Петербурге по итогам 2016 года практически все участники рынка зафиксировали рост объема продаж. «По оценкам аналитического центра «Главстрой-СПб», по итогам 2016 года объем спроса составил 3,8 млн кв. метров», — говорит руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Высоким продажам способствовала и положительная конъюнктура рынка: снижающиеся проценты по ипотечным кредитам, стабильные цены, большой объем предложения. Дополнительным фактором, серьезно подогревающим спрос в начале года, стало ожидание окончания программы государственной поддержки ипотеки.

«Ажиотажное настроение изменило традиционную картину первого квартала — застройщики реализовали на 34% больше жилья, чем вывели в продажу.

В апреле рынок стабилизировался, в мае-июне наблюдалось сезонное снижение спроса, которое сменилось ростом чуть раньше обычного — в августе», — добавляет Петр Буслов.

Итоги 2016 года на рынке новостроек Москвы

Итоги 2016 года на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти

Цены на первичном рынке

Несмотря на то, что доходы населения за прошлый год существенно снизились, средняя стоимость сделки на первичном рынке в 2016 году увеличилась.

Это произошло за счет того, что в 2014-2015 годах основной целью покупателя было сэкономить. Кроме того, люди неохотно кредитовались.

Начался кризис, многие решили вложить свои накопления в недвижимость, но не хотели брать ипотеку и потому искали предложения четко под имеющийся бюджет.

«Если посмотреть на квартирографию Подмосковья 2015 года, то расклад будет такой: 65% — это однокомнатные квартиры, 20% — двухкомнатные, 5% — трехкомнатные и 10% — студии.

В 2016 году ситуация существенно поменялась: 40% — однокомнатные, 35% — двухкомнатные, 15% — трехкомнатные и 10% — студии. Также увеличились средние площади квартир. Например, однокомнатные квартиры в 2015 году в среднем были 29 кв.

метров, а в 2016 году — 35 кв. метров», — приводит свои данные Екатерина Коган.

Незначительные изменения в стоимости квадратного метра в 2016 году по сравнению с 2015 годом отметили и аналитики «НДВ-Недвижимости». «Средняя стоимость квадратного метра в Москве в ноябре 2016 года (по сравнению с аналогичным периодом 2015 года) была ниже на 2,7%, что объясняется в основном наличием скидок от застройщиков.

Положительная ценовая динамика (к ноябрю 2016 года) была зафиксирована в проектах классов бизнес и комфорт (прирост составляет 0,9% и 1,7% соответственно).

В эконом-классе отмечена заметная коррекция в меньшую сторону (-9,5%), что можно объяснить изменением структуры предложения и выводом в продажу новых объектов с низкими ценами», — комментирует ситуацию руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

В затоваренных новостройками крупных городах 2016-й оказался годом, когда застройщики перестали приурочивать скидки к праздникам или специальным дням распродаж, а запустили акции на постоянной основе.

«Акции и скидки, ставшие в 2016 году практически перманентными, существенно повлияли на рынок, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — По нашим данным, размер скидок в Москве в среднем составляет 5-7% и может достигать 15%.

Кроме того, покупателя всячески стимулируют бонусами, улучшают условия покупки, предоставляя рассрочки, в том числе беспроцентные».

10 трендов 2016 года на рынке новостроек Москвы и Подмосковья

Чего все мы ждем от 2017 года?

Цены на вторичном рынке

Если брать всю Россию, то можно говорить о снижении средней цены на вторичном рынке жилья. Аналитики Domofond.ru отметили небольшой рост (+0,6%) цены предложения по России в первом квартале, однако во втором квартале цены упали на 3,7%, в третьем – незначительно увеличились (+0,3%).

С января по ноябрь 2016 года в Москве произошло снижение цены предложения вторичных квартир на 4,3%, в Подмосковье — на 4,9%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 1,1% и 0,4% соответственно (по данным аналитической службы Domofond.ru).

Сильнее всего средняя цена предложения за кв. метр на вторичном рынке снизилась в Крыму (на 9,0%), Мордовии (на 8,3%) и Калужской области (на 8,3%). Но есть три региона, где цена предложения за кв.

метр жилой площади выросла: это Чеченская Республика (на 10,1%), Адыгея (на 1,6%), Краснодарский край (на 1,0%).

«За 2016 год цены на вторичном рынке ощутимо снизились. Мы отмечаем падение примерно на 20%. Кроме того, 90% всех покупок осуществляется с большим торгом (в процессе которого цена падает еще на 10-15%). Отсутствие конкурентоспособного ипотечного продукта в данном сегменте рынка сулит и дальнейшее падение стоимости», — говорит Екатерина Коган о подмосковном рынке.

Скидки на вторичном рынке сохранились, но, по данным ГК «Миэль», значительно уменьшились.

Если в 2015-м средняя скидка на вторичку в Москве составляла 7-8% от заявленной цены, то, торгуясь в конце 2016-го, покупатель добивается уменьшения стоимости на 3-5%.

«Однако торг стал обязательным этапом при выборе квартиры, а порой – решающим фактором для принятия положительного решения покупателем», — подчеркивают специалисты компании.

Не пропустите:

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Как купить квартиру на аукционе?

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Домашнее видеонаблюдение – очень просто

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/itogi_2016_goda_na_rynke_nedvizhimosti_rossii_/5903

регионов РФ по общей площади новостроек в продаже

Объем продажи недвижимости в рф

Аналитический центр ЦИАН проанализировал объём предложения и цены на первичном рынке жилья по регионам РФ в феврале 2018 года.

● 32% квартир на первичном рынке приходится на топ-10 регионов-лидеров по объему предложения.

● Разброс цен за пределами Москвы, Санкт-Петербурга и их пригородов очень велик. Средние цены в 10 самых дорогих регионах в 1,7 раза выше, чем в 10 самых дешевых.

● Топ-10 регионов-лидеров по цене квадратного метра квартир на первичном рынке возглавляет Республика Крым (115 тыс. руб./ кв. м), минимальная цена квадратного метра зафиксирована в Чеченской Республике (30 тыс. руб./ кв. м).

● Практически в каждом регионе наиболее дорогие жилые комплексы расположены у воды.

Объём предложения на рынке новостроек распределен по регионам неравномерно. Около 30% на столичные регионы (г. Москва, Московская область, г.

Санкт-Петербург, Ленинградская область), 32% реализуемых квартир приходится на топ-10 регионов лидеров, а 38% на оставшиеся 68 регионов. Наиболее широкий выбор жилья представлен в Краснодарском крае – 46,2 тыс. квартир.

Объём строительства здесь растёт, при этом уровень спроса снижается (за 2017 год объем продаж снизился на 6%), что приводит к росту остатка квартир.

Следом идут Ростовская область (23,2 тыс. квартир) и Свердловская область (20,6 тыс. квартир). По итогам 2017 года данные регионы вошли в десятку лидеров и по объёму продаж (без учёта столичных регионов).

Цены на жильё в регионах имеют большой разброс, только в топ-10 лидеров по цене квадратного метра разница между 1 и 10 местом – 45%, в целом по России (без учёта столичных регионов) – 69%. Такие различия связаны с множеством факторов: уровень жизни, привлекательность локации, структура предложения и т.д.

На первом месте Республика Крым (115 тыс. руб./кв. м), где значимая доля проектов возводится на побережье: близость моря, видовые характеристики влияют на повышение цены. На втором месте Ямало-Ненецкий АО (90 тыс. руб./кв. м), округ занимает первое место по уровню среднедушевого дохода населения в РФ.

Третью позицию занимает Приморский край (80 тыс. руб./кв. м).

В тройку лидеров по минимальной цене квадратного метра квартир на первичном рынке вошли: Чеченская Республика (30 тыс. руб./кв. м), Республика Дагестан (31 тыс. руб./кв. м) и Кабардино-Балканская Республика (32 тыс. руб./кв. м).

В основном это связано со спецификой данных субъектов, большим спросом здесь пользуются частные домостроения, как в черте города, так и в пригороде.

Кроме того, республики Северного Кавказа по официальной статистике занимают последние позиции в рейтинге по уровню доходов населения.

Аналитики компании ЦИАН составили рейтинг жилых проектов с максимальной и минимальной стоимостью жилья в регионах РФ и выяснили, что в зависимости от расположения и качественных характеристик стоимость может отличатся в несколько сотен раз.

Половина проектов, вошедших в топ-10 по минимальному бюджету покупки в регионах РФ, относится к малоэтажному домостроению. С бюджетом от 429 до 765 тыс. руб. в основном можно приобрести студию площадью от 15,3 до 25,5 кв. м.

Полноценную однокомнатную квартиру (42 кв. м.) предлагают только в ЖК «Золотая горка» в Свердловская область за 756 тыс. руб.

Больше 50% проектов с бюджетными квартирами расположены в Краснодарском крае, это жилые комплексы «Светлый дом», «Сити», «Семейный», «Абрикос», «Калинино Парк» и «Новый Прогресс».

В топ-10 с максимальным бюджетом покупки в регионах вошли квартиры площадью от 128 до 457 кв. м. В основном это нестандартные квартиры: квартиры с террасами, двухуровневые квартиры, с хорошими видовыми характеристиками, расположенные либо у моря, либо у реки.

Наиболее дорогое предложение представлено в ЖК Karat Apartments (г. Сочи) в 150 метрах от Черного моря (242 млн руб.). На втором месте квартира площадью 456,6 кв. м. (158 млн руб.) в ЖК «Башня «Исеть» (г. Екатеринбург). Третью позицию занимает квартира площадью 143 кв. м. (143 млн руб.

) в ЖК «Приморский Park House» (г. Ялта) у Чёрного моря.

городов РФ по общей площади новостроек в продаже.

На 10 самых крупных городов приходится 26% предложения.

Аналитический центр ЦИАН проанализировал объём предложения и цены на первичном рынке жилья по городам РФ в феврале 2018 года.

На топ-10 городов по количеству жителей приходится 26% предложения на первичном рынке.

Лидером по объему предложения среди городов РФ (без учёта Москвы и Санкт-Петербурга) является Краснодар (28 тыс. квартир).

Квартиры с наибольшей ценой квадратного метра в РФ реализуются в городе Сочи (108 тыс. руб./ кв. м), минимальный уровень цен отмечен в Грозном (30 тыс. руб./ кв. м).

На топ-10 самых крупных городов по количеству жителей приходится 26% предложения на первичном рынке. В тройку лидеров вошли: Новосибирск (11,1 тыс. квартир), Екатеринбург (16,3 тыс. квартир) и Нижний Новгород (5,3 тыс. квартир). Средняя цена квадратного метра по городам, входящим в топ-10, составляет 57 тыс. руб., что на 13% больше, чем в целом по РФ (без учёта столичных регионов).

Объем предложения на первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга на 4% меньше, чем в целом по 10 городам-лидерам. В феврале 2018 года на первых трех позициях в топ-10 расположились: Краснодар (28 тыс. квартир), Пермь (19 тыс. квартир) и Ростов-на-Дону (18 тыс. квартир).

Кроме того, они вошли в топ-10 по количеству квартир в реализации на душу населения – 38,2, 18,9 и 16,6 квартир на 1000 человек соответственно. В Москве данный показатель существенно ниже – 4,7 квартир на 1000 человек.

Такая значительная концентрация квартир в продаже может способствовать затовариванию рынка, но миграционный приток поддерживает спрос на высоком уровне. 

Среди городов с широким выбором квартир наиболее доступные квартиры реализуются в Воронеже, где средний бюджет покупки составил 2,2 млн руб. 

 В тройку лидеров по уровню цен за квадратный метр жилья вошли следующие города: Сочи (108,3 тыс. руб./кв. м), Владивосток (85,7 тыс. руб./кв. м) и Севастополь (72,9 тыс. руб./кв. м). Значительное влияние на уровень цен оказало расположение городов. Также во Владивостоке последние годы строят меньше жилья, а цены на уже реализуемые квартиры растут.

Наиболее доступное жильё возводится в городе Грозный (30,2 тыс. руб./кв. м), т.к. на квартиры здесь маленький спрос, покупателей больше интересуют частные домостроения. Затем следуют Брянск (31,9 тыс. руб./кв. м) и Саратов (33,7 тыс. руб./кв. м).

Студия или трёхкомнатная квартира: что можно приобрести в регионах РФ с бюджетом от 3 до 3,5 млн руб.

Аналитический центр ЦИАН проанализировал объём предложения и цены на первичном рынке жилья по городам РФ в феврале 2018 года, и выяснил, квартиры какой площади можно приобрести в регионах РФ с бюджетом от 3 до 3,5 млн руб.

С бюджетом от 3 до 3,5 млн руб. в России можно приобрести как небольшую студию в периферийном районе Москвы, так и просторную трёхкомнатную квартиру в центе города Грозный. На такой разброс цен влияет множество факторов: привлекательность локации, уровень платежеспособности населения, конкуренция, специфические особенности региона и т.д.

Наиболее просторные квартиры можно приобрести в Чеченской Республике (107 кв. м), Республике Калмыкия (106 кв. м) и Карачаево-Черкесия (101 кв. м). В центре города Грозный в заданном диапазоне цены интересный вариант жилья можно приобрести в строящемся доме на улице Лорсанова.

Это трёхкомнатная квартира площадью 105,3 кв. м за 3,2 млн руб. В крупнейшем городе Республики Калмыкия Элиста с бюджетом 3,2 млн руб. можно купить жильё площадью 106,3 кв. м. в доме по адресу улица Ленина 232. В городе Черкесск возводится жилой комплекс «Созвездие» со всей необходимой инфраструктурой.

Здесь квартира площадью 120,3 кв. м стоит 3,5 млн руб.

Первые две строчки в рейтинге жилья наименьшей площади за 3 – 3,5 млн. руб. занимают столичные регионы: Москва (33 кв. м) и Санкт-Петербург (37 кв. м), на третьем месте Приморский край. В рамках заданного бюджета в «старых» границах Москвы можно приобрести студию площадью 27,1 кв. м. в ЖК «Домашний».

На намывных территориях Васильевского острова в городе Санкт-Петербург возводится масштабный ЖК «Светлый мир «Я-Романтик». Здесь реализуются полноценные однокомнатные квартиры площадью 46 кв. м. за 3,4 млн руб. В Приморском крае, в историческом районе города Владивосток, возводится ЖК «Фрегат». Где с бюджетом 3,2 млн руб.

предлагаются квартиры площадью 48,9 кв.м.

Источник: https://www.cian.ru/stati-rejting-regionov-rf-po-obschej-ploschadi-novostroek-v-prodazhe-277444/

Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2020 года

Объем продажи недвижимости в рф

Несмотря на введение в Москве карантина и обвал спроса на недвижимость, цены на вторичном рынке жилья в апреле выросли в среднем на 0,3%. В данном случае ценовая динамика отражает изменение структуры предложения по итогам марта и «хотелки» продавцов, а не реальную ситуацию на рынке.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в апреле квартиры в Москве подорожали в рублях на 0,3%, до 182 360 за квадратный метр. В долларах цены за тот же период снизились из-за ослабления рубля на 2,9%, до $2 440 за «квадрат».

Средний уровень цен увеличился за счет «краев» рынка. Например, самые дешевые типы жилья – старые панельные пятиэтажки и советские панельные дома в 9 и 14 этажей – подорожали за месяц на 0,7% и 0,4%, самый дорогой тип – современный монолит-кирпич – прибавил 0,6%. При этом все остальные типы жилья продемонстрировали нулевую или отрицательную динамику.

Аналогично с комнатностью: подорожали однушки и многокомнатные квартиры, цены на трёхкомнатные квартиры не изменились, двушки ушли в минус. В топе рейтинга по географии также одновременно оказались дорогие Западный и Центральный округа и демократичный Восточный.

(www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Апр 20 Мар 20
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)157 318+0,7%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)158 909+0,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)171 7940,0%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)168 325-0,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)198 3980,0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)202 656+0,6%
Все панельные и блочные дома162 674+0,3%
Все монолитные и кирпичные дома189 793+0,1%
(www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Апр 20 Мар 20
Однокомнатные квартиры180 265+0,8%
Двухкомнатные квартиры180 470-0,2%
Трехкомнатные квартиры173 8220,0%
Многокомнатные квартиры186 700+0,6%
(www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Апр 20 Мар 20
Центральный округ323 126+1,0%
Северный округ178 541-0,1%
Северо-Восточный округ161 524+0,2%
Восточный округ168 201+0,8%
Юго-Восточный округ152 242+0,3%
Южный округ161 645-0,1%
Юго-Западный округ207 173+0,3%
Западный округ200 772+1,2%
Северо-Западный округ183 804-0,3%
Все районы за МКАД136 671-0,2%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>
и округов и районов г. Москвы в апреле 2020 года

Рост цен на жилье в условиях «самоизоляции», конечно, носит чисто виртуальный характер. Вторичный рынок фактически замер – см. «Покупка и аренда квартир в Москве и Подмосковье во время карантина: обвал спроса и единичные сделки».

Собственно, об этом и свидетельствует нулевая или отрицательная ценовая динамика в большинстве сегментов. Повышение средней стоимости метра самых дешевых и самых дорогих квартир – это результат мартовского оживления спроса.

Но если в дешевом сегменте метр подорожал из-за того, что в марте с рынка ушли самые привлекательные по цене лоты, то в самом дорогом структура предложения не изменилась. Рост цен на дорогие квартиры связан с тем, что продавцы с некоторым запозданием отреагировали на ослабление рубля.

Напомним, в марте высокобюджетные сегменты не заметили скачка курса доллара, при том что раньше девальвация отечественной валюты всегда приводила к немедленному росту цен на дорогое жилье (пусть и временному), потому что значительная часть дорогой недвижимости номинировалась в долларах.

Сейчас цены на квартиры, даже высокобюджетные, в основном выставляют в рублях, поэтому автоматического повышения ценников не происходит. Тем не менее желание ориентироваться на твердую валюту исчезло не у всех продавцов.

Однако попытки играть на повышение в нынешней ситуации бесперспективны.

После отмены карантина спрос, естественно, вырастет, однако, учитывая тяжелые экономические последствия эпидемии, восстановления покупательской активности до нормального уровня ждать придется еще долго.

Помимо существенного снижения доходов населения по «вторичке» сильно ударит запуск государственной программы ипотеки на новостройки под 6,5% годовых.

Ипотечники, которых на вторичном рынке до коронавируса было примерно 40%, переориентируются на «первичку», как это было в 2015-2016 гг. В таких условиях надо бы снижать цены, но собственники квартир на вторичном рынке обычно крайне неохотно идут на такой шаг. Так что, скорее всего, даже после завершения «самоизоляции» сделок с «вторичкой» будет очень мало, рынок фактически впадет в кому.

Также по теме:

  • Как коронавирус изменит рынок недвижимости

Источник: https://www.irn.ru/index/

Рынок недвижимости России вошел в необычное для себя состояние :: Мнения :: РБК Недвижимость

Объем продажи недвижимости в рф

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году.

В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис.

3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение.

Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек.

Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

Данные Росстата, АН «Этажи»

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье.

Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере.

Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

По данным Росстата (2-й квартал — по данным АН «Этажи»)

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке.

В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах.

Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

По данным ЦБ РФ (апрель — по данным АН «Этажи»)

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис.

4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость.

Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

По данным аналитики АН «Этажи»

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается.

Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость.

Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

По данным domofond.ru via АН «Этажи»

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям.

Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок.

В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем.

Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб.

Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков.

То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис.

7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков.

Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года.

Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится.

Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5cd1069a9a7947b28feaebfd

Selsovet-jurist
Добавить комментарий